왜 공장투자인가? 부동산으로 투자할 수 있는 분야중에서 큰 부자가 될 수 있는것은 토지 투자라고 생각합니다. 하지만 토지투자는 기다려야 하는 투자이기에 큰 목돈이 묶이게 되는 단점이 있습니다. 공장투자는 토지의 가치상승과 월세를 동시에 가져갈 수 있는 유일한 투자이며, 공장투자의 본질은 토지투자라고 생각이 듭니다.

공장투자, 알아야 할 핵심 포인트 한 눈에 보기

피상속인의 사망일로부터 10년 이내 상속인들에게 증여된 재산은 상속가액에 합산과세가 됩니다.
쉽게 얘기하면, 아버지가 사망한 날로부터 10년이내에 아들, 딸 등 상속인들에게 증여한 재산이 있다면 그 재산에 대해서 상속세를 내야한다는 것입니다.
단, 상속인이 아닌 자에게 증여된 재산은 5년 이내의 재산만 합산과세 됩니다.

[상속세] 증여된 재산도 상속세를 내야한다고?

이전 글에서 상속과 증여의 차이에 대해 설명을 했지만 정말 쉽게 접근하기 위해 다시 작성해 보았습니다. 이 글을 읽고 다시 읽어보신다면 이해가 잘 될거라 생각됩니다.
상속은 상속인인 아들, 딸이 얼마를 상속받느냐는 상관없습니다. 피상속인인 아버지가 남긴 상속재산에 대해 상속세를 계산합니다.

정말 쉬운 상속과 증여 비교

부동산에 근저당이나 전세보증금 등의 부채가 존재할 때 증여하면서 부채도 같이 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 수증자는 시가에 부채를 뺀 금액에 증여세율을 적용하여 증여세를 내게 되고, 증여자는 양도차액에 부채비율 곱하여 나온 금액에 양도세율을 적용하여 양도소득세를 내야합니다.
부모가 자녀에게 아파트를 증여하려고 할 때 아래와 같은 상황이라면

[증여세] 부담부증여로 세금을 절세할 수 있습니다

부모에게 돈을 빌려도 증여세를 내야한다는 것을 아시나요? 가족 간 이라고 할지라도 차용증 없이 적정이자를 주지 않고 돈을 빌렸다면 증여세 대상이 됩니다.
부모와 자식 관계처럼 특수관계인 간 금전거래를 할 때 세법상 적정이자율은 4.6%이며, 연간 1천만원의 이자금액 이상을 지급하지 않았다면 증여로 추정된다고 합니다.
이를 계산해보면 2억 1,700만원까지는 무이자로 특수관계인 간 돈을 빌릴 수 있다는 말이 됩니다.

[증여세] 부모와 자식 간에도 차용증을 쓰고 돈을 빌려야 합니다

상속세와 증여세를 계산하기에 앞서 맨 먼저 해야할 일은 재산을 평가하는것 입니다. 상속 또는 증여받을 부동산이 얼마짜리인 줄도 모른채 세금을 계산할 순 없겠죠. 아파트, 주택, 상가, 토지와 같은 부동산과 현금, 주식 등 재산에 종류에 따라 평가하는 방법이 다르기 때문에 하나씩 알아보겠습니다.

상속재산과 증여재산 가액 평가하기

나의 직계존속(직계친족 중 나의 윗세대로 부모, 조부모 등을 말한다)이 돌아가실 경우 슬픔을 이겨내기도 전에 고인의 재산에 대한 상속절차를 처리해야 하며, 아무것도 모르는 상태에서 우와좌우 하다가 큰 상속세의 무게로 인해 재산 처분해야 하는 경우까지 생기게 됩니다.
상속과 증여에 대해 알아보고 세무사, 법무사 등의 전문가를 통해서 상속세를 절세하고 큰 지출에 대한 사전 준비를 해야 한다고 생각합니다.

상속과 증여의 차이

방화3재정비촉진구역 서울 강서구 방화동 615-103 일대 재건축
위 추정비례율에 따르면 종전자산총액은 7,637억입니다. 방화3구역은 다세대보다 단독주택의 비율이 높기 때문에 1+1 분양을 감안해야 하며, 소액 투자하기 위해 다세대의 예상감정가 산정을 어떻게 했는지 확인이 필요할 것 같습니다.

방화3재정비촉진구역 정보

월계동 동신아파트 주택재건축정비구역
2022년 최초 합의된 공사비는 평당 540만원 이었으며, 전체 공사비로는 2,826억원입니다. 현재 공사비가 크게 올라 시공사에서는 최초 평당 695만원을 제시했지만 657만원으로 최종 합의가 된 상태이며 2024년 9월 실착공 기준입니다.

월계동신아파트 재건축 분석

DSR 계산 시 대출종류와 상환방식에 따라 원금 계산하는 방법에 대해 표에 나와있습니다.
신용대출의 경우 원금 / 5년입니다.
6,000만원 연봉을 받는 사람이 5,000만원 대출을 실행할 경우 년 1,000만원이 원금상환액 + 이자(5% 계산) 연 140만원으로 총 원리금상환액이 1,140만원이 되며, 1,140만 / 6,000만 * 100 = DSR 19%가 됩니다.

DSR 부채산정방식

주택을 구매할 때 대출 또는 전세로 레버리지를 일으켜 적은 자기자본을 가지고 비싼 아파트를 매수할 수 있게 됩니다. 하지만 매수자의 주택수와 소득 등에 따라 대출의 한도가 달라지기도 하고 아예 못 받을 수도 있게 됩니다. 이러한 기준에 대해서 확인하기 전에 LTV, DTI, DSR에 대해 알아야 합니다.

주택담보대출과 후순위대출 활용법

방화5재정비촉진구역 (마곡 자이 더 블라썸)
사업성 분석 조합원 분양신청을 기준으로 59㎡의 조합원 분양가는 7.66억, 일반분양가 9.58억으로 예상하고 있으며 84㎡는 조합원 분양가 9.85억, 일반 분양가 12.31억으로 예상하고 있습니다.
비례율 102.1%로 시공사선정 당시 예정 공사비는 5214억원(공사비 평당 590만)으로 공사비 인상없는 확정공사비로 지에스에서 약속했다고 하지만, 착공 시점에는 공사비가 오른다면 분양가를 더 높일 수 밖에 없을 것 같습니다.

방화5재정비촉진구역 분석

방화6재정비촉진구역 (강서센트럴아이파크)
관리처분계획 자료를 보면 토지등소유자 분양신청은 물량은 255세대 입니다. 1+1의 영향으로 증가한 것으로 보입니다.
2022년에 사업시행변경이 되면서 분양계획이 변경이 되었기 때문에 별도의 표로 정리를 해 보았습니다. 기존 532세대에서 557세대로 증가되었습니다.

방화6재정비촉진구역 분석

청량리하면 제일 먼저 떠오르는것은 '청량리 588' 집창촌입니다. 과거 전농동 588번지 일대에 밀집되어 있어 그렇게 불리게 된 것 같습니다. 그러한 이미지 때문에 아주 낙후된 동네이고, 가고 싶지 않은 동네였지만 청량리뉴타운과 주변 여러 재개발이 진행되고 있기 때문에 청량리재개발의 전반적인 분위기를 보고 싶어 다녀왔습니다.

청량리재개발 임장(청량리동, 제기동, 용두동, 전농동)

이문휘경뉴타운은 북서부권에의 주요 재개발지역중 한 곳으로써 장위뉴타운과 많이 비교가 됩니다. 행정구역으로 동대문구이며 장위뉴타운은 성북구이기 때문에 이문휘경뉴타운이 장위뉴타운보다 더 낫다라는 평가가 있지만, 구역의 입지에 따라 케바케가 될 것 같습니다.

동대문구 이문휘경뉴타운 임장 / 경희대 상권

서울 성북구 장위동 일대에서 진행되는 재개발 사업지를 장위뉴타운이라고 부르고 있습니다. 이미 아파트가 완성된 곳이 있는 반면 구역이 해제되어 재추진되는 곳도 있습니다.
장위15구역은 구역해제가 되었다가 현재 재추진되면서 조합설립인가를 받았습니다. 3318가구로 계획하고 최고 36층 건립을 추진되고 있습니다.

성북구 장위뉴타운 임장

신방화역 남동쪽 상업지역에 신방화역 상권이 형성되어 있습니다.
신방화역 남서쪽으로는 방화뉴타운이 한창 진행중이므로 추후에 방화5구역, 방화6구역의 약 2,100세대의 배후수요를 추가로 더 받을 수 있는 상권이 될 것입니다.

신방화역 상권, 마곡나루역 상권, 마곡 MICE복합단지 임장

최근 재개발/재건축에 관심을 갖고 공부를 하고 있습니다. 서울 내 적은 초기투자금으로 투자할 수 있는 재개발 구역을 찾다가 방화뉴타운에 관심이 생겨 임장을 다녀오게 되었습니다.
방화뉴타운에서 긴등마을은 2015년도에 마곡힐스테이트란 이름으로 준공이 완료되었습니다.
현재 방화2구역, 방화3구역, 방화5구역, 방화6구역이 진행중이며 방화4구역은 해제되어 현재는 가로주택정비사업으로 추진되고 있습니다.

강서구 방화뉴타운 임장

상가의 가격은 월세와 수익률로 결정이 됩니다. 분양상가를 투자해서 손해 봤다는 후기가 인터넷 상에 정말 많고, 제 주위에도 몇분 계십니다. 다른사람의 의견만 듣고 평생 모은 돈을 쉽게 투자할 수 있을까요? 본인이 상가의 입지분석과 가치분석을 할 줄 알고나서 상가투자를 해도 늦지 않다고 생각합니다.

상가투자의 흥망성쇠를 결정하는 입지분석과 가치분석

고향집 2층 전체가 누전되었다는 얘기를 듣고, 추석때 고향을 내려간김에 셀프로 누전이 발생한 문제를 해결해보고자 관련 자료를 조사해 보았습니다.
1. 차단기 고장여부 확인 2. 라인체크 3. 물기 침투

전기차단기와 셀프누전 찾기

물건번호 2022타경526493, 인천 남동구 서창동의 상업지 중심에 위치한 4층 근린상가이며 전용면적 58.22평, 508,000,000원에 감정되었고 유찰되어 현재 2차 최저매각금액 355,600,000원에서 시작합니다. 인천 서창동 상업지역의 가장 핵심입지에 위치한 4층 대형 상가

경매물건 분석: 2022타경526493 인천 남동구 서창동 근린상가

법인으로 부동산 투자하면 세금에 혜택이 있다는 정보를 듣고, 투자를 위한 부동산 법인설립을 고려하시는 분들이 많이 계시는것 같습니다.. 무작정 좋다니까 우선 법인설립을 해놓고 보니 매월 발생하는 고정비용이 문제가 되기도 하는데, 개인명의 투자와 비교하여 왜 법인투자를 해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

투자를 위한 부동산 법인설립: 법인의 이해

나는 창업에 맞는 사람인가? 
에너지 - 나의 에너지가 손님들에게 전달됩니다. 난 과연 고객을 맞이할 준비가 된 사람인지 스스로 판단해 봐야 합니다.
체력/성실함 - 직원이 절대 사장을 대신할 수 없습니다. 무인매장이라도 지속으로 방문하여 관리해야 하며, 처음부터 오토매장을 운영하려는 것은 망하는 지름길입니다.
평범해서는 살아남을 수 없다 - 깊이 파고들어 빠져야 하며, 그 일에 몰입하지 않고는 성공하기가 힘듭니다.

배달 카페창업 비밀: 카페 사장님의 특급 노하우

서구청역 상권은 청라신도시와 루원시티와 가까우며, 북쪽으로는 검단신도시가 동쪽으로는 인천 계약구가 위치해 있습니다. 인천2호선 서구청역 4번출구부터 상업지역이 시작됩니다. 이 상권을 돌아보면서 구역을 나눠봤을 때  3개의 구역으로 나뉠 수 있습니다.

인천 서구청역 상권

부동산 공부하면서 공시가격이라고 많이 들어보셨을 겁니다. 근데 기준시가, 시가표준액이란 용어도 나옵니다. 아래 뉴스기사 발췌 내용을 보시면 시가표준액과 공시가격이 같은건가 의문이 생기기도 합니다.

사업명	월계동 동신아파트 주택재건축정비구역
위치	서울특별시 노원구 월계동 436번지 일대
시공사	HDC현대산업개발
사업방식	재건축
지역지구	제2종일반주거지역
규모	지하 4층/지상 13~25층, 아파트 14개동, 최고높이 72.6m
구역면적	43,886㎡
획지면적	39,102㎡
연면적	173,007.77㎡
건폐율	17.82%
용적률	249.67%
토지등소유자	829명
세대수	1,070세대(분양 1,004세대, 임대 66세대)
주차대수	1,337대

정비구역지정	2009-09-24
추진위원회설립	2006-12-04
조합설립인가	2017-08-10
사업시행인가	2021-06-14
관리처분인가	2023-09-06

월계동신아파트 재건축 분석

사업 개요

추진 단계

분양 계획