물건번호 2022타경526493, 인천 남동구 서창동의 상업지 중심에 위치한 4층 근린상가이며 전용면적 58.22평, 508,000,000원에 감정되었고 유찰되어 현재 2차 최저매각금액 355,600,000원에서 시작합니다.
인천 서창동 상업지역의 가장 핵심입지에 위치한 4층 대형 상가
기본 정보
주소: 인천광역시 남동구 서창동 707-1, 센터프라자 1동 4층 406호 (인천 남동구 서창남순환로 222)
물건종별: 근린상가
감정가: 508,000,000원 / 평단가: 8,720,000원
최저가: 355,600,000원 / 평단가: 6,100,000원
공급면적: 317.64㎡ (96.09평)
전용면적: 192.47㎡ (58.22평)
전용률: 60.59%
사용승인: 2014-03-12
이용상태: 사무실
입지분석
배후수요는 약 15,400가구 정도로 확인이 되는데, 이정도 상권에서 15,400가구가 많은지 적은지는 아직 정확한 판단이 안되네요. 이 부분은 좀 더 공부를 해야할 숙제인 것 같습니다.
상업지역 내에서는 맞은편에 있는 아페리온과 더불어 가장 핵심 입지로 확인이 됩니다.
건축물대장
건축물대장의 특이사항으로는 지구단위계획구역으로 지정되어 있기 때문에 해당 물건의 제약사항이 있는지 확인해 봐야 합니다.
토지이용계획
제1종지구단위계획구역(서창2 공공주택)으로 지정되어 있어서 내용을 검색해서 확인해본 결과, 본건은 일상2 블럭으로써 특이사항은 없는것 같습니다.
매각물건명세서
매각물건명세서에서는 임차인으로 추측되는 의성건설과, 알이디파트너스가 배당신청을 하지 않았습니다.
임차인과 소유자와의 관계를 확인할 필요가 있을것 같습니다. 이 물건의 소유자와 의성건설 주식회사의 대표의 이름이 같은것을 확인할 수 있기 때문에 소유자가 대표로 있는 법인이 해당 물건을 점유하고 사용했을 것으로 추측됩니다.
감정평가서
감정평가의 비교사례로 #5사례가 선정되었고 “서창동 687-2 스타프라자”는 본 물건보다 입지가 떨어지며, 21년 12월 거래시점은 코로나가 한창 유행했던 시기였기 때문에 어느정도 감안을 해야 한다고 보았습니다.
시세조사
해당 상권에서 가장 저렴한 월세호가는 평단가 @2.25만원 부터 시작되고 있으며, 핵심 입지의 상가의 월세호가는 @5.4만원 부터 시작이 되는것을 알 수 있습니다.
동일건물 실월세로 최저 @4.47만원 부터 시작되고 있습니다. 하지만 맞은편 건물의 아페리온의 경우 더 낮은 실월세로 조사가 되는데 상가는 같은 건물이라도 개별성이 강하기 때문에 임장을 통한 검증이 필요해 보입니다.
권리분석
소유자가 대표로 있는 회사가 전입을 한 점으로 보아 본인 소유의 상가를 직접 사용했다는 것으로 알 수 있습니다.