상가의 가격은 월세와 수익률로 결정이 됩니다. 분양상가를 투자해서 손해 봤다는 후기가 인터넷 상에 정말 많고, 제 주위에도 몇분 계십니다. 다른사람의 의견만 듣고 평생 모은 돈을 쉽게 투자할 수 있을까요? 본인이 상가의 입지분석과 가치분석을 할 줄 알고나서 상가투자를 해도 늦지 않다고 생각합니다.
멘토 손오공님의 “HOW 상가, 꼬마빌딩 재테크” 책을 읽어보고 입지분석과 가치분석에 대해 간략히 요약 정리해 보았습니다.
팬데믹 시대에 살아남은 상가입지는?
코로나19가 한창 유행하던 시기에 상권은 직격탄을 맞았지만, 단지내 상가와 근린상가는 결제건수가 오히려 늘었다고 합니다.
출산률의 감소로 오해 한국 사회가 초고령사회로 접어드는 시기가 다가오면 사람들의 행동반경과 동선이 팬데믹 시대와 동일하게 될 가능성이 있습니다. 이 말은 앞으로 중심상권 보다는 근린상권이 좀 더 유망해 질거라는 예상을 할 수 있습니다.
상가 투자의 법칙
좋은 입지의 상가를 좋은 가격(싼 가격)에 산다.
좋은 입지란? 거시동선에 순응하는 입지, 주동선 상의 입지, 좋은 접근성과 가시성, 큰 구매수요, 적은 상가공급
좋은 가격이란? 현재가치보다 싼 가격, 미래가치 대비 싼 가격
입지분석
1. 거시동선
거시적 이동 흐름이 바뀌면 주동선도 바뀔수 있기 때문에 거시동선에 대한 분석 없이 주동선 분석만 할 경우 큰 오류를 범할 수 있다. 특히, 중심상권과 유흥상권은 인구의 거시적 이동 흐름에 대한 분석이 철저히 이루어져야 합니다. (but, 근린상권은 미시적 흐름인 주동선이 더욱 중요하다.)
2. 주동선
최단거리 원칙, 안전거리 원칙, 활력거리 원친 이외에도 경사도, 상가의 번성 정도 등 여러 요인에 의해 주동선과 보조동선이 결정됩니다.
미시동선(주동선) 분석에서는 출입구와 횡단보도가 중요한데, 아파트의 출입구를 예로 든다면 차량이 드나드는 주출입구 보다는 실제 사람들이 도보로 출입하는 사실상의 정문이 중요하며 횡단보도의 위치에 따라 상가 접근성이 달라지기 때문에 두 가지 요소를 같이 분석해야 합니다.
일반적으로 근린상권은 도보 250미터, 5분이내 위치해야 합니다. 최대 500미터, 10분거리 입니다.
500세대 아파트(오피스텔 300세대)라면 약 5~6개 정도의 상가가 알맞다. (아파트 100세대당 상가 1개) 상가의 개수가 10개가 넘어가면 공실이 발생할 수 있다.
3. 접근성과 가시성
- 접근성: 구매수요가 내 상가에 얼마나 쉽고 편하게 접근할 수 있는가?
- 가시성: 내 상가가 구매수요의 눈에 얼마나 잘 보이는가?
4. 구매수요
유효수요, 배후수요라고도 합니다.
구매수요를 측정하는 방법은 다음과 같습니다.
- 고정인구
상가를 이용할 수 있는 주변 주택 및 아파트 세대수를 계산하고, 직장은 업무시설이나 공장 등의 근무인원을 계산합니다.- 아파트
세대수를 알 수 있기 때문에 쉽게 찾을 수 있습니다. - 대규모 빌라단지
일반적인 크기 빌라 몇개를 표본으로 하여 세대수를 추출하고 전체 빌라개수를 곱하여 대략적으로 구할 수 있습니다. - 업무시설
1인당 사무실 점유면적은 6.36평, 5.37평 이라는 연구결과들이 있어 대략 5~6평이라고 보면 무난할 것 같습니다.
- 아파트
- 유동인구
소상공인 상권분석시스템 또는 대형 전철역 이용자수는 유동인구 파악에 도움이 됩니다.
통계데이터센터(data.kostat.go.kr)의 모바일 유동인구 지도 서비스도 참고할 만 합니다.
구매수요 범위의 확장
사람들은 작은 규모보다는 큰 상가를 이용하고 싶어하기 때문에 주위의 상권과 상가들을 규모를 확인하여 상권력에 의한 구매수요 범위의 미세조정이 필요합니다. 또한 상권력이 동일하다면 거시동선 상의 상권이 더 접근성이 높은 점도 알아둬야 합니다.
구매수요 크기의 비교
지도의 구매수요 크기가 크다고 상대적으로 더 좋은 상권이라고 할 수 있을까요? 낙성대역이 명동역보다 구매수요 크기로 봤을 때는 더 크지만 누구나 명동역 상권이 더 좋다는 것을 알고 있습니다.
지도상의 구매수요로는 유동인구의 크기를 볼 수 없습니다. 중심상권, 유흥상권과 같이 유동인구에 의존하는 상권은 전철역, 버스정거장 이용자, 업무시설 규모 등 복합적인 분석이 필요합니다.
같은 세대수라도 결집력이 다를 수 있다
같은 세대수의 단독주택단지와 아파트를 비교한다면, 아파트는 출입구가 정해져 있으나 단독주택단지는 다양한 동선의 출입구가 생기기 때문에 결집력이 약하여 상권이 활성화 되기가 어렵습니다.
하지만 단독주택단지라 할지라도 주요 동선이 한 곳으로 모일수 있는 곳이라면 아파트보다 결집력이 더 강하기도 합니다.
5. 상가공급
두 지역의 상업부지의 면적이 같더라도 용적률에 의해서 실제 연면적이 많이 차이가 날 수 있습니다.
상가 공급면적 간편 계산방법
- 인터넷 지도로 전체 토지면적 산출
- 전체 토지면적 x 용도지역별 건폐율(보통 60%) = 전체 건축 바닥면적
- 로드뷰로 건물층수 확인
- 평균 층수 x 전체 건축 바닥면적 = 전체 건축 연면적
- 전체 건축 연면적 x 보정비율(95%) = 대략적인 건축 연면적
신도시, 택지지구 등 계획도시에서는 거의 정확하지만, 구도심에서는 용적률의 편차가 심해서 위 계산방법을 사용하기에는 무리가 있습니다.
건축비
하우스빌드(www.howbuild.com)에 따르면 2020년 평당 공사비는 약 550만(부가세 포함)이라고 합니다. 하지만 그동안 공사비가 많이 올라 2023년 11월 현재 700~800만정도로 보여집니다.
층별 임대로
일반적으로 1층이 가장 비싸고 상층부로 올라갈수록 임대료는 저렴해 집니다. 접근성과 가시성이 떨어지기 때문입니다. 통상적으로 다음과 같습니다.
1층을 1로 봤을 때,
2층 약 1/2 ~ 1/3(1/3에 수렴)
3층 약 1/3 ~ 1/4(1/4로 수렴)
4층 이상은 약 1/4 ~ 1/4.5
지하는 1/4 ~ 1/5 정도
지하는 워낙 의외성이 많기 때문에 2층 수준까지의 임대료도 바라볼 수 도 있고 1/5도 안될 수도 있습니다.
유동인구가 중요한 상권에서는 1층 상가가 절대적으로 중요합니다.
가치분석
1. 상가가치 분석
상가 매매가격은 어떻게 계산하나?
감정평가 방법은 3가지 방법이 있습니다.
- 원가법 – 토지가격과 건물가격을 구해 이를 합하는 방식
- 거래사례 비교법 – 비슷한 물건의 거래사례를 선정하고 대상물건의 현황에 맞게 보정하여 평가
- 수익환산법 – (월임대료 x 12개월 / 수익률) + 보증금
일반적으로 수익환산법으로 정해지고 거래사례 비교법과 원가법으로 보완합니다.
유흥업소인 룸살롱 등은 10%의 수익률이 돼야 매매가 되는 비선호업종입니다.
건물의 경우 30년이 지나면 건물의 가치가 없는것으로 판단할 수 있습니다. 평당 건축비를 700만원으로 계산했을 때 1년에 평당 23만원씩 감가상각이 되는것으로 계산하면 건물 연식에 따른 가치를 판단할 수도 있습니다. (원가법)
수익률에 혹해 상권의 외곽의 지하 또는 높은 층에 투자하여 대개 좋지못한 결말을 맞이하게 됩니다. 수익률에 현혹되지 않고 입지가 좋은 곳을 싸게 사는게 제일 안전하다는 것을 명심해야 합니다.
2. 상가가치 증대
상가가의 가치증대는 다양한 방법이 있지만 상가의 익스테리어만 바꾸어 줘도 저렴한 비용으로 가시성이 좋아져 임대료가 올라가고 매매가가 상승까지 이어지게 됩니다.
또한 주유소를 드라이브스루로 용도변경을 하거나 1층주택을 근린생활시설로 용도변경하여 가치를 높이는 방법도 많이 하고 있습니다.
건축물 용도를 하위군으로 변경한다고 해도 주차대수와 정화조 용량은 꼭 확인해야 하며, 고시원과 같은 다중이용시설은 소방시설 추가 여부가 문제가 될 수 있으니 확인해야 합니다.
지하의 경우 일반적으로 접근성과 가시성이 좋지 않아서 임대료가 저렴하지만 지하로 직결되는 외부 출입구를 만들어 준다면 엄청난 임대료 상승을 기대할 수 있게 됩니다.
하지만 집합건물에서 공용부분의 변경이 필요할 경우 구분소유자의 4분의 3이상이 동의를 해줘야 가능합니다.
상가건축을 할 때는 1층 하나가 다른 층 모두를 합한 것 이상의 가치를 지니고 있기 때문에 반드시 건축설계단계에서 상가의 가치를 볼 줄 아는 전문가의 자문이 필요로 합니다.
첫번 째 상가투자는 반드시 성공해야 합니다. 그래야 다음 투자까지 이어지기 때문입니다. 조급함 보다는 기회가 왔을 때 좋은물건인지 판단하고 바로 실행할 수 있게 꾸준히 공부를 해야 하겠습니다.