부동산 공부하면서 공시가격이라고 많이 들어보셨을 겁니다. 근데 기준시가, 시가표준액이란 용어도 나옵니다. 아래 뉴스기사 발췌 내용을 보시면 시가표준액과 공시가격이 같은건가 의문이 생기기도 합니다.
- 공시가격
- 국토교통부가 조사·산정해 매년 공시하는 가격으로, 토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격을 말한다. 정부에서 정한 부동산의 적정가격이며, 조세의 기준이 된다.
- 기준시가
- 국세 산정기준이 되는 가격이다. (종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세 등)
- 시가표준액
- 지방세 산정기준이 되는 가격이다. (취득세, 등록세, 종합토지세, 재산세 등)
기준시가는 국세, 시가표준액은 지방세인것은 OK. 공시가격은 조세의 기준? 조세가 국세랑 지방세가 아니었나? 벌써 헷갈리기 시작합니다.
공시가격(공시지가)
공시가격이나 공시지가는 많이 들어보셨을 겁니다. 하지만 공시가격과 공시지가를 혼용해서 사용하곤 하는데 공시지가는 토지에 대한 가격이기 때문에 주택의 공시가격과는 확실히 구분해야 합니다.
부동산 공시가격 알리미에서 조회할 수 있습니다.
- 공동주택 공시가격 – 아파트, 연립, 다세대주택 등 공동주택에 대한 가격
- 개별주택 공시가격 – 단독, 다가구 등 개별단독주택에 대한 가격
- 개별 공시지가 – 토지에 대한 가격
기준시가
기준시가는 국세(종합부동산세, 양도소득세, 상속세, 증여세 등) 산정기준이라고 했습니다.
- 비주거용 부동산 기준시가 조회
- 오피스텔, 상업용 건물 등
- 홈택스에서 조회할 수 있습니다. (홈택스 > 조회/발급 > 기타조회 > 기준시가 조회)
- 주거용 부동산/토지 기준시가 조회
- 아파트, 빌라, 단독주택 등 주거용 부동산과 토지
- 홈택스에서 조회가 되지 않고 부동산 공시가격 알리미에서 공시가격을 참조합니다.
예를들어 종합부동산세(국세)를 계산할 때 국세는 기준시가로 계산한다고 했습니다. 오피스텔은 홈택스에서 조회되는 기준시가로 계산하면 되고, 아파트는 공시가격으로 계산하게 됩니다.
아래 기사를 읽어보겠습니다.
위 기사에서 말하는 기준시가는 어디에서 조회할 수 있을까요?
우선 주택임대소득 국세일까요 지방세일까요? 기준시가라고 했으니 국세겠죠?
그리고 주택은 기준시가를 홈택스에서 확인할 수 없고 공시가격을 참조한다고 말씀드렸으니 위에서 말한 기준시가는 “부동산 공시가격 알리미” 사이트에서 주택공시가격으로 확인할 수 있습니다.
시가표준액
시가표준액은 지방세(취득세, 등록세, 종합토지세, 재산세 등) 산정기준이 되는 가격이라고 했습니다.
- 일반건축물
- 주거용 부동산/토지
- 아파트, 빌라, 단독주택 등 주거용 부동산과 토지
- 위택스에서 조회가 되지 않고 부동산 공시가격 알리미 공시가격을 참조합니다.
뉴스 기사를 다시 가져와 보겠습니다.
“주택, 토지, 건축물에 대한 재산세 과세표준” 이라고 나와있네요. 재산세는 지방세이기 때문에 시가표준액으로 계산됩니다. 근데 시가표준액은 위택스에서 건축물에 대해서만 조회가 된다고 했고, 주택과 토지는 공시가격을 참조한다고 했죠? 그래서 이 경우에는 시가표준액 또는 공시가격이라고 해야겠지요?
부동산 가격 정리
근데 이상한 점이 있습니다. 취득세의 경우 내가 매수한 가격을 기준으로 내는 세금이고, 국세 중 양도소득세의 경우 내가 매수한 가격과 매도한 가격의 차액에 대해 내는 세금인데 왜 시가표준액이니 기준시가가 필요한거지 라는 의문이 생기실 겁니다.
보통의 경우는 그렇지만 원시취득(신축건물 취득)이나 매매한지 너무 오래되서 매매가 기록이 없는 경우에는 기준시가나 시가표준액 참고한다고 하네요.
위 그림만 알고 있으면 용어가 헷갈릴 때 참고가 될 것 같습니다.