주택을 구매할 때 대출 또는 전세로 레버리지를 일으켜 적은 자기자본을 가지고 비싼 아파트를 매수할 수 있게 됩니다. 하지만 매수자의 주택수와 소득 등에 따라 대출의 한도가 달라지기도 하고 아예 못 받을 수도 있게 됩니다. 이러한 기준에 대해서 확인하기 전에 LTV, DTI, DSR에 대해 알아야 합니다.
LTV DTI DSR
LTV (Loan to Value Ratio)
“주택담보대출비율”이라고 합니다. 쉽게말해 해당 자산의 몇 퍼센트(%)까지 대출을 받을 수 있는지를 나타냅니다.
예를들어 10억원의 주택을 매수시 LTV가 70%라면 7억까지 대출이 나오며, 나머지 3억은 자기자본이 있어야 한다는 뜻입니다.
DTI (Dept To Income)
“총부채상환비율”이라고도 하는 DTI의 계산식은 다음과 같습니다.
DTI = (신규 주택 대출의 원리금 + 기존 주택 대출이자 + 기타 부채 이자) / 연소득
DTI가 50%일 때 10억원 아파트를 대출 7억에 매수할 경우
(7억에 대한 원금+이자의 1년 납부액) + 기타 대출이자 1년 납부액 / 연소득이 50%가 넘지 말아야 합니다.
DTI의 도입 목적은 차입자의 소득신용 총량에 따라 부채신용의 한도를 설정함으로써 상환여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 있습니다.
신DTI
DTI를 좀 더 강화한 규제이며, 기존 DTI가 기존 주택의 대출의 경우에는 대출이자만 계산하였지만 신DTI에서는 기존 주택의 대출원금까지 포함합니다.
신DTI = (신규 주택 대출의 원리금 + 기존 주택 대출의 원리금 + 기타 부채 이자) / 연소득
DSR (Debt Service Ratio)
“총부채원리금상환비율”이라고 하며, 대출 관련된 제약중 가장 주의해야할 지표입니다. 모든 부채의 원리금 대비 소득액을 비율로 보기 때문에 실제 대출시에는 DSR에 맞추려면 좀 더 낮은 대출금이 실행될 수 밖에 없습니다.
DSR = (신규 주택 대출의 원리금 + 기타 부채 원리금) / 연소득
주택담보대출 규제 현황
2024년 기준 LTV DTI DSR 기준표입니다. 다주택자도 비규제지역은 LTV 60%까지 대출이 나오지만 DSR 40%이기 때문에 기존 대출이 있을 경우 매수시 대출이 나오기 어려운 상황이 발생할 수도 있습니다. 초기 재개발에 투자할 경우 DSR을 보지않는 매매임대사업자로 매수를 하는 방법이 좋을 것 같네요.
DSR 40%의 경우 연봉별 최대 대출 가능금액을 나타낸 표입니다. 대출기간은 30년, 연 이자율은 5%, 연봉 6,000만원일 경우 최대 대출 가능금액은 3억 7,000만원입니다. 대출기간이 길수록, 연 이자율이 낮을수록 최대 대출 가능금액이 더 커지게 되지만 그래도 너무 적습니다.
10억원 아파트 매수자의 연봉이 6,000만원이라고 할 경우 기존 대출이 없더라도 자기자본이 6억 3,000만원이 필요하게 됩니다.
DSR 최대 대출 가능금액 초과한 레버리지 활용법
전세금 + 후순위대출을 활용하여 레버리지를 더 높일 수 있습니다.
연봉 6,000만원의 무주택자가 비규제지역의 10억원 아파트 매수시 기존 전세금이 5억일 경우
비규제지역은 LTV 70%, DSR 40%입니다. LTV로 최대 7억원까지 레버리지를 활용할 수 있고 전세금이 5억이기 때문에 나머지 2억에 대해 후순위대출이 가능합니다. DSR 40%로 인한 최대 대출 가능금액은 약 3억 7,000만원이기 때문에 2억 대출은 DSR 범위내입니다.
빌라 매수 시 후순위대출에 대해서
빌라 개별성이 강하기 때문에 아파트의 KB시세처럼 기준시세가 없습니다. 은행의 감정평가금액을 기준시세로 대출비율을 결정할 수 있으며, 은행마다 감정평가 방식은 다르지만 공동주택가격의 140% 정도가 일반적입니다.
은행에서 감정평가를 통해 나온 평가액과 매매가 중 낮은 금액을 기준으로 LTV 기준에서 -10%하여 적용하는게 일반적입니다. 예를들어 비규제 무주택자의 경우 LTV 70%이지만 빌라의 경우 LTV 60%로 적용해야 합니다.
재개발 빌라 매수할 경우 요즘은 사업시행인가까지 담보물 대출승인이 가능하지만, 관리처분인가 이후의 입주권에 대해서는 본부승인을 받아야 하기 때문에 승인율이 현저히 낮아집니다.
DSR 적용 제외 항목
위 리스트는 DSR 적용 제외되는 대출이며 전세자금대출은 DSR에 포함이 안됩니다.
주의할 점은 기존에 이러한 채무가 있을 경우 신규 주택담보대출 시 DSR에 포함시켜 계산이 됩니다. 주택담보대출을 먼저 받고, 위 대출들은 나중에 받는게 좋습니다.
소득이 없는 경우의 대출
소득이 없는 주부라도 추정소득(인정, 신고)으로 대출을 실행할 수 있는 방법이 있습니다. 소득은 증빙소득, 인정소득, 신고소득 3가지가 있는데 인정, 신고소득이 그것이지요.
증빙소득은 근로, 사업, 연금소득은 합산하여 우선 적용이 되지만, 부부 합산 연 2,400만원 미만이거나 한 배우자가 아예 소득이 없을경우는 추정소득(대체소득)인 인정소득 또는 신고소득으로 증빙 가능합니다.
인정소득은 국민연금 3개월 평균, 건강보험료 3개월 평균 납부내역으로 판단하며, 신고소득은 작년기준 연간 카드사용액으로 최대 5,000만원까지 소득으로 인정해줍니다.
법인이 있을 경우 월급받는 형식으로 소득을 만들수도 있지만 이를 인정해주는 금융사를 찾아야 합니다.
법인대출
신규법인의 경우에는 대표이사의 신용, 소득을 참고한다고 합니다.
결손법인의 경우에는 은행권에서는 대출을 취급하지 않기 때문에 대부업에서 진행이 가능합니다. 세무사 상의 후 중간결산, 가결산 그리고 자본금증자 등을 통해 마이너스에서 벗어나는 것이 좋습니다.
법인의 경우 매매임대법인과 일반사업법인으로 나눌 수 있는데,
매매임대법인의 경우 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 LTV 60%까지 시설자금형태로도 대출이 가능하며
일반사업법인의 경우 LTV 70%까지 운전자금대출 심사가 가능합니다.
매매/임대업 법인의 경락대출의 경우 낙찰가 80~90% or 법원감정가격 60%(규제 30%) 중 낮은 금액으로 대출이 됩니다.
개인임대사업자의 대출
개인임대사업자가 임대소득(월세)으로 이자를 낼수 있는가를 RTI(Rent To Interest, 임대업 이자상환비율)를 기준으로 판단합니다.
RTI = 연간 임대소득 / 연간 이자비용
대출로 연간 1000만원의 이자비용이 발생하고, 임대소득으로 1500만원을 받는다면 RTI는 1.5가 됩니다.
상가는 RTI 1.5이상, 주택은 RTI 1.25이상 되어야 대출이 가능합니다. 만약 월세가 나오지 않거나 RTI가 낮을 경우 RTI 적용받지않는 매매사업자 또는 법인사업자로 매수하는 것도 방법입니다.
경락잔금대출 한도
개인명의의 경우 낙찰가 90% or 법사가(법원감정평가금액) 80% 중 낮은금액으로 대출이 나오며, DSR 범위에 들어와야 합니다.
매매/임대사업자(법인포함)인 경우 낙찰가 80~90% or 법사가 60%(규제지역 30%) 중 낮은 금액으로 설정합니다.
주택담보대출 종류와 형태
개인의 경우 소유권 이전하면서 구매자금대출을 일으킬 수 있고, 소유권 이전 후 3개월 뒤 부터는 생활안정자금으로 대출을 실행할 수 있습니다.
사업자는 소유권 이전 시 시설자금대출, 소유권 이전 후 3개월 뒤 부터는 운전자금대출로 대출을 실행합니다.
만약, 개인이 생활안정자금으로 대출을 받을 경우 추가주택 매수금지 특약이 들어가게 되는데, 일반 도소매업종 사업자등록이 있다면 사업자 운전자금대출로 대환하면 좋을 해결책이 될 수 있습니다.
운전자금대출은 증빙서류를 제출하여 실사업자에게만 나오지만 2금융권에서는 물품거래계약서, 사업계획서 등을 제출하여 대출이 가능하게 할 수도 있다.