부동산에 근저당이나 전세보증금 등의 부채가 존재할 때 증여하면서 부채도 같이 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 수증자는 시가에 부채를 뺀 금액에 증여세율을 적용하여 증여세를 내게 되고, 증여자는 양도차액에 부채비율 곱하여 나온 금액에 양도세율을 적용하여 양도소득세를 내야합니다.
부모가 자녀에게 아파트를 증여하려고 할 때 아래와 같은 상황이라면
-. 아파트 취득금액: 5억원
-. 증여 시 시가: 10억원
-. 부채 3억원(전세금 2억원, 담보대출 1억원)
-. 부채비율 30%
아들은 10억원(증여시가) – 3억원(부채) = 7억원에 대한 증여세를 납부해야 하고, 부모는 양도차익인 5억원(증여시가 10억원 – 취득금액 5억원) x 30%(부채비율) = 1.5억원에 대한 양도소득세를 납부해야 합니다.
증여세 = 7억원 x 30% – 6,000만원 = 1.5억원
양도소득세 = 1.5억원 x 35% – 1,544만원 = 3,706만원
증여자의 다주택 여부에 따라 증여세 감소분 보다 양도소득세가 더 높아질 수 있으니 사전에 검토를 충분히 해야 합니다. 하지만 상속공제 내 금액이라면(배우자가 살아있을 때 10억원, 배우자가 사망했다면 5억원) 증여세를 내면서 증여를 할 필요가 없습니다.
국세청에서는 부담부증여 건에 대해서 부채에 대한 사후관리를 하고 있으니 자녀의 돈으로 부채를 갚아야 합니다.