왜 공장투자인가?
부동산으로 투자할 수 있는 분야중에서 큰 부자가 될 수 있는것은 토지 투자라고 생각합니다.
하지만 토지투자는 기다려야 하는 투자이기에 큰 목돈이 묶이게 되는 단점이 있습니다.
공장투자는 토지의 가치상승과 월세를 동시에 가져갈 수 있는 유일한 투자이며, 공장투자의 본질은 토지투자라고 생각이 듭니다.
해당 글은 김덕환(긍정케이)님의 “공장투자 이렇게 쉬웠어?” 도서를 읽고 요약한 내용입니다.
공장투자의 장점
- 다른 부동산에 비해 많이 접할 수 없는 분야이다 보니 경매로 접근 시 경쟁률이 낮습니다.
하지만 괜찮은 물건의 경우는 높은 경쟁률을 보이기도 합니다. - 한번 임대해 놓으면 신경쓸 부분이 없어 관리가 쉽습니다.
- 100평 미만의 소형 공장은 경기와는 상관없이 안정적인 수익이 가능합니다.
- 주택과 같이 취득, 양도 시 중과도 없고, 종부세에도 해당되지 않습니다.
- 공장 매매가는 떨어지지 않습니다.
- 현금 흐름과 시세차익 두 마리 토끼를 동시에 잡을 수 있습니다.
공장 투자는 어떤곳에 하는게 좋을까요?
안정적인 현금 흐름과 시세차익을 통한 수익을 얻으려면 이미 제조업 관련 인프라가 갖춰져 있고 공장이 밀집된 지역에 투자해야 합니다.
즉, 인프라가 중요합니다. 직원들이 식사하기 위한 함바집, 공구상가, 거래처가 많이 몰려있는 곳입니다.
호재가 있는 지역에 투자하는 것도 좋은 방법입니다. IC가 들어올 예정이거나, 대기업이 근거리에 들어오면 지가가 급격히 상승하여 큰 시세 차익을 얻을 수 있습니다.
하지만 임대, 매매 수요가 적을 수 있기 때문에 초보자가 접근하기에는 어려울 수 있습니다.
공장 선택 기준
수요가 많은 지역이라고 하더라도 공장이 기본적으로 갖추워야 할 사항들이 있고, 임차인들이 선호하는 요소들이 있기 때문에 하나씩 알아보겠습니다.
(1) 도로 폭
건물기준 100평 미만의 공장은 도로 폭이 중요하지 않지만 그 이상의 공장은 5톤 이상의 큰 트럭이 출입해야 할 가능성이 높기 때문에 도로 폭이 중요하고, 도로의 폭이 넓을수록 다양한 업종이 들어올 수 있어 유리합니다.
(2) 층고
처마까지의 높이가 6m 이상이여야 호이스트를 설치할 수 있습니다. 호이스트란 무거운 물건을 이동시킬 수 있는 기계장치입니다.
건축물대장을 보면 건물높이를 표시합니다. 이 높이는 용마루 기준이므로 -1.5m를 하면 처마 기준으로 나옵니다. (용마루 높이 7.5m라면 처마까지 높이는 6m)
또한 공장 건축 시 1m 높이 규격화된 판넬을 사용하기 때문에 공장 측면 판넬이 몇개인지 개수를 세보면 어느정도 알 수 있습니다.
(3) 고속도로 IC 여부
공장 인근에 IC가 있다면 일반 제조업 외 물류업종까지 수요자가 늘어나게 되는 장점이 있습니다.
교외지역에 시원하게 뻗어 있는 주요 국도도 인근도 좋습니다..(준고속도로 개념)
(4) 기피 시설
단독, 농가 주택, 공동주택이 있다면 투자 대상 리스트에서 과감히 빼는것이 좋습니다. 공장 소음 때문에 엄청난 민원에 시달릴 수 있습니다. 또한 축사가 근처에 있다면 분뇨냄사로 임차에 큰 문제가 될 수있기 때문에 주의해서 인근에 어떤 시설들이 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.
(5) 인프라
허허벌판에 멋진 공장 하나 지어놓는다고 임차인이 들어올까요? 절대 아닙니다. 내가 살 집을 고를 때도 직장과 가까운지 편의시설이 주변에 있는지 교통은 편리한지 보는것 처럼 공장도 똑같습니다.
밥을 먹을 함바집이 근처에 있어야 하고, 작업하다가 필요한 공구를 철물점에서 사와야 할 때도 있습니다. 내가 납품할 또는 납품받을 거래처가 근처에 있다면 좋죠. 공장이 몰려있어야 그러한 인프라들이 들어올 수 있고, 임차인 역시 공장을 선택하는데 그러한 요소들을 볼 겁니다.
(6) 용도지역
딱 두개 용도지역에만 공장 투자를 한다고 생각하면 됩니다.
자연녹지지역
도시 지역 내에서 공장 인프라가 갖춰지기에 가장 좋은 조건을 갖추고 있는 곳으로 건폐율은 20%
계획관리지역
비도시지역에서 공장투자로 선호되는 지역으로 네거티브 규제방식을 적용하여 허용되는 건축물의 종류도 비도시지역 중 가장 많습니다. 건폐율 40%
도로 폭에 따른 건축물 종류
건축법상에 공장의 분류는 1종 근생(소매점), 2종 근생(제조업소), 공장(창고) 3가지가 전부입니다.
| 1종 근린생활시설(소매점) | 2종 근린생활시설(제조업소) | 공장/창고 | |
|---|---|---|---|
| 도로 폭 | 4m 미만 | 4m 이상 | 6m 이상 |
| 도시계획심의 | 미대상 | 미대상 | 대상 |
| 공장 등록 | 불가 | 가능 | 가능 |
| 면적 | 1,000㎡ 까지 | 500㎡ 까지 | 상관 없음 |
| 수도권 공장 총량제 | X | X | O |
| 토지 지목 | ‘대’ | ‘대’ 또는 ‘장’ | ‘장’ |
간혹 도로가 6m 이상이라도 공장으로 허가를 내지 않고 2종 근생으로 허가를 내는 경우도 있습니다. 공장 대비 2종 근생 제조업소가 허가 기간이 짧고 비용이 저렴하기 때문입니다.
공장 등록은 담당 공무원이 실사를 나와 확인 후 공장등록대장에 기록하는 것으로 제조업체에서는 이 등록증으로 조달청 입찰 및 대기업, 기타 정부기관 등과 거래할 때 사용합니다.
실무에선 공장등록 비율이 10~20%이내이며 가격 차이가 나지 않기에 이왕이면 공장등록이 가능한 물건에 투자하는 것이 좋습니다.
참고로 불법 건축물이라면 공장등록을 할 수 없습니다.
공장 진입도로 쉽게 이해하기
- 도로에 관한 소유권을 지분 형태로 갖는 유형
사용, 수익하는 데 전혀 문제 없다 - 도로 필지 형태
허가 요건을 맞추기 위해 내 필지의 일부를 분할해 도로로 편입했을 때 나타나는 현상 - 공장 본 부지 100%로 이뤄진 형태
국가에서 개설한 도로를 이용해 허가를 내고 진출입하는 형태
사도를 통해 진출입하는 물건의 2가지 형태
- 사도를 통해 진출입하면서 토지의 지목이 도로인 경우
도로대장에 등재된 사도의 경우 통행에 재한이 없어 정상물건 취급 - 사도를 통해 진출입하면서 도로로 사용하는 토지의 지목이 전, 답, 임야 등
현황상 도로로 사용되고 있지만 소유주가 도로를 막는게 가능하다
도로의 등기사항전부증명서를 출력해보거나, 디스코 등의 프롭테크를 통해 도로의 국유지 여부를 쉽게 확인 가능합니다.
공장 중요 옵션 3가지
- 전기
국번없이 123번(한국전력)에 전화하여 현재 공장에 몇 kW의 전기가 설치되었는지 확인합니다
100평 미만의 소형 공장에서는 50kW 정도면 충분합니다. - 호이스트
공장 내에서 생산한 무거운 물품을 옮기는 기계 - 컨테이너
사무실, 직원휴게실, 탈의실, 창고 등으로 활용하며 컨테이너를 마당에 설치하는 건 신고사항입니다.
개별입지 공장 vs 산업단지 공장
개별입지 공장은 주로 자연녹지와 계획관리지역에 위치하며 산업단지 공장은 일반공업지역, 준공업지역 등에 위치합니다.
산업단지 공장은 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법릴’에 의거해 제조업을 실제 하고 있는 실사용자만이 매수 가능하며 규모가 커서 수십~수백억 원을 넘어가기 때문에 개별입지 공장으로 투자한다고 생각하면 됩니다.
공장 임대와 매매
공장 임대료는 어떻게 형성될까?
건물 평수에 정해진 시세를 곱하면 됩니다. 시세가 평당 3만원 이라면 100평 기준 월 300만원이고 보증금은 월세 x 10이 관례입니다.
신축 기준 임대료 조사하고, 건물이 10년 내외의 경우 신축 대비 10%, 20년이 됐다면 20% 감가합니다.
공장 임대료는 용도지역 및 도로 폭에 크게 영향받지 않고 대부분 연식으로 결정됩니다.
건폐율이 높은 매물이 유리합니다.
공장 매매가 형성 원리
건물 평수와 상관없이 토지 기준으로 책정합니다. 공장 연식에 따라 건물 감가상각분을 반영하여 10년마다 신축 시세에서 10% 차감합니다.
공장 대출
일반적으로 매매가의 60~70% 정도 가능하며, 경매로 낙찰받게 되면 80~90%까지 가능합니다.
공장 평형(금액)대별 공략 포인트
60평이 가장 작은 평수이며 60~100평 면적 수요가 가장 많고 시세는 4~10억정도의 됩니다. 그 다음 평형은 100~200평이며 10~15억의 가격대를 형성하고 있습니다.
초보자라면 200평이 넘어가는 물건은 추천하지 않으며 10억 이상 공장 1개보단 5~6억대 공장 2개를 매입하여 리스크를 분산하는 것이 낫습니다.
매매 시세 조사 방법
매매 시세를 조사할 때는 2가지만 기억하면 됩니다.
첫 번째는 “도로 폭”입니다. 2차선 변과 이면도로에 위치한 공장을 분리하여 시세 조사를 해야 합니다.
두 번째는 “연식”입니다. 이면도로별로 시세를 나눈 후 연식별로 시세를 밴드화 시킵니다.
임대 시세 조사 방법
“도로 폭”은 보지 않으며 연식별로만 구분하면 됩니다.
오프라인 조사 방법
공장 시세 조사 시 소장님과 대화를 함에 있어 중요 포인트는?
- 준비된 손님
가장 중요한 것은 ‘가용 자금’으로 솔직하게 말씀드리면 진정성을 알아보실 거에요. - 공장 위치에 따른 질문 방식
공장 시세를 물어보면 일반적으로 이면도로에 위치한 시세를 알려줍니다.
이면도로에 위치한 물건 시세 조사 시 – “요즘 공장 얼마 정도 하나요?”
2차선에 위치한 공장 시세 조사 시 – “2차선 변 공장은 얼마 정도 하나요?” - 소장님들의 주관
최근 실거래가 + 시장 상황 + 개인 경험치로 판단 => 굉장히 주관적
소장님들의 주관에 휘둘리지 않기 위해선 내가 기준을 잡는 게 무엇보다 중요하며 많은 매물을 볼수록 강한 확신과 함께 기준이 잡힙니다.
토지 시세로 공장 가치 평가하는 방법
토지 가격에 건축 비용을 더해 판단하는 방법이 있습니다.
만약 100평 땅에 공장을 신축할 경우 1억5천의 비용이 든다고 가정했을 때 평당 150만원 정도가 됩니다. 주변 토지시세가 200만원이라고 할 때 신축공장 매물은 평당 350만원 정도로 적정하다고 할 수 있습니다.
이 방법을 적용하기 위해선 다음 3가지 원칙을 기억해야 한다.
- 계획관리지역으로 한정
건폐율이 다르기 때문 - 토지 시세를 별도로 조사
- 건축비가 오를 때마다 더하는 금액이 바뀐다.
- 러시아-우크라이나 전쟁 전에는 토지 값에 평당 100만원을 더하면 적정 금액 산출
- 현재는 150만원을 더해야 함
상승장에선 경매보단 일반 매매 위주로, 하락장에선 경매 위주로 보되 일반 매매시장에 급급매가 나오면 과감히 매입하는게 좋습니다.
공장은 도로 지분 면적을 평단가로 계산하여 포함시켜 매매합니다.
공장 투자의 노하우
공장 층고 확인하는 2가지 방법
- 건축물대장 확인 방법
건축물대장 상 건물높이는 용마루 기준이기 때문에 -1.5m를 하면 처마 기준으로 나옵니다. - 현장에서 육안으로 확인하는 방법
공장 건축 시 1m 높이 규격화된 판넬 사용한다. 판넬 개수로 확인 가능합니다.
준공일자 확인 방법
건축물대장 ‘사용승인일’
진입도로 폭 체크하는 3가지 방법
- 줄자 또는 레이저 거리 측정기 이용하여 물리적 체크
- 토지이음
측정하고자 하는 필지 출력하여 문구용 자로 길이를 잰 후 축척배율을 곱하여 구합니다. - 카카오맵 거리재기 메뉴
위성지도로 공장 평수 체크하는 방법
카카오맵 면적재기 기능을 이용하여 건물 지붕 4개 끝점으로 계산합니다.
공장 임대, 매매 빠르게 맞추는 방법
공장 임대, 매매가 가장 활발한 시기는 봄, 가을철입니다.
- 많은 공인중개사 사무소에 내놓는다.
- 현수막을 거치한다.
- 수수료를 조정한다.
호황과 불황일 때 공장에 투자하는 방법
불황기 – 꾸준한 임장을 통해 위치 좋은 A급 매물을 골라내야 합니다.
호황기 – 시장 분위기에 휩쓸려 조급한 선택을 하지 말아야 합니다. B급 이상의 적정 가격에 나온 매물을 찾는게 중요. 호황장 초기라면 조금 비싸게 사더라도 과감히 진입해 단타를 노려볼 합니다.
임차 맞춰진 공장 매각하는 방법
공장은 실사용자가 매매시장의 주를 이루기 때문애 임차가 맞춰진 경우 매매가 잘되지 않습니다.
- 매각을 염두에 두고 있다면 임차 계약 시 1년 단위로 임차 계약을 맺으면 된다.
공장도 상가임대차보험법 적용받아 최대 10년까지 사용 주장 가능하다.
실무에선 법보다 합의를 우선하는 경우가 많다.
보증금, 임대료를 약간 낮추는 방법으로 1년 단위 계약을 협의해야 된다. - 2년 계약하되 특약으로 매매가 된 경우 임대인 통보일로부터 3개월 이내에 명도해주는 조건을 넣는다.
임차인이 이를 무효로 주장할 수 있기에 주의해야 한다. (임차인에게 불리한 특약이므로) - 계약 기간 이내라도 이사비를 보조해주는 방식으로 협의해 명도 유도
공장은 자리에 대한 애착이 덜하고 동선 개념이 약하다.
명도 협의가 상대적으로 수월하다.
공장 물건 복기하는 방법
- 어떤 업종이 들어와 부가 가치를 창출하고 있는지 확인
최근 창고형 카페, 실내 체육시설, 대형 식당 등 상업 시설로 탈바꿈하여 부가 가치를 창출하는 곳을 보면서 아이디어를 창출합니다. - 물건지 주변 토지와 공장 시세 추이를 파악하고 매입 시점 대비 어느정도 가격 상승이 있었는지 살펴봅니다.
- 최근 매각됐던 물건 체크합니다.
공장 지붕을 이용해 추가 수익을 내는 방법
- 태양광 업체에 지붕을 임대해주는 방식
임대 계약은 20년 단위로 진행
임차료는 1년에 한 번 목돈으로 받을 수도 있다.
20년 임차 계약 기간 만료 후 태양광 설비를 무상으로 양도받을 수도 있다.(발전효율이 떨어짐) - 태양광을 내 건물 지붕에 직접 설치하는 방식
생산한 전기를 한전(거래소)에 매각하여 수익을 내는 방식
83평 공장에 설치후 수입 약 100만원 발생
자비로 설치 시 대출 가능
투자 원금 회수될 때까지 걸리는 시간은 평균 4~7년 정도
10년 이상 장기 보유할 계획이라면 검토해볼 만하다
공장 누수 발생 시
- 비가 오는 날 공장 방문하여 판넬 틈새로 물이 흘러내리는지 확인
- 바닥에 물이 마른 자국 여부 확인
공장 임차인이 월세 미납 시
3기 차임을 연체하게 되면 명도 소송을 진행해야 할지 말지를 빠르게 판단해야 한다.
- 임차인과 소통이 잘되며 임차인이 계획은 미리 말해주는 경우 -> 기다림
- 구체적 계획없이 미납한 월세 납부하겠다고 앵무새처럼 반복 -> 명도 소송
공장 평수 나눠 임차 놓는 방법
공실이 길어진다면 평수를 나눠 임대놓는 것을 고려할 수 있습니다. 판넬로 공간 내부를 분리하는 것은 별도의 인허가 사항은 아니기에 건물 상황에 맞게 자유롭게 선택하여 진행할 수 있습니다.
공장 리모델링을 통해 수익률을 올리는 방법
- 판넬 전체 교체 (상대적으로 비쌈)
- 마당 아스팔트 재포장
- 건물 내 바닥 에폭시 작업(상대적으로 저렴)
3가지 전체 진행할 경우 준신축의 컨디션이 되며 매매가, 임대료가 약 10~20% 상승합니다.
공장이 2차선 도로변에 위치해 있다면 상가로 리모델링하는 것을 고려해볼 수 있습니다.
돈 되는 공장 빠르게 골라내기
공장 경매
공장을 경매를 통해 저렴하게 낙찰받을 수 있으며 대출의 경우 일반매매는 매매가의 60~70%, 경매는 감정가대비 최대 90%까지 대출이 나옵니다.
또한 건물분 부가가치세도 없다는 장점이 있고 기계, 기구를 매각하여 추가 수익을 얻을 수 있지만 주의할 점이 몇가지 있습니다.
경매로 낙찰받은 공장에 폐기물이 있는 경우가 많습니다. 1톤 차량 기준 50만원 내외의 처리가 가능하여 생각보다 많은 비용이 발생될 수 있습니다.
기계, 기구 감정비율이 높은 물건은 대출이 적게 나올 수 있습니다.
공장을 알아볼 때는 수도권 외 5대 광역시 인근까지 괜찮지만 지방 중소도시 물건은 주의해야 합니다. 생각보다 임차수요가 적습니다.
낙찰 후 기계, 기구 처리를 처리 할 경우 상품성이 있다고 판단되면 중고 기계업자에게 매각하면 조금이나마 비싸게 처리할 수 있습니다. 중고 기계업자에게 사진을 보내주고 매입가격을 알아보면 됩니다.
상품성이 없을 경우에는 고철업자에게 무게로 매각하는 방법이 있습니다.
공장 임대, 매매 계약 절차 및 흐름
- 매물의뢰
- 조건 협의
- 계약
- 잔금 입주(잔금 및 소유권 이전)
조건 협의할 경우 렌트프리 기간을 주는 것 가능하며 임대료 협의, 내부 시설물 설치 협의가 필요합니다.
중요한 것은 임대료 외 부가세 10%를 별도로 받아야 하니 계약서 상에 확실히 명시합니다. (아주 중요)
임대인 사업자등록증상 업태에 부동산임대업이 반드시 들어가야 하며 화재보험은 임대 임차인 각각 가입하는 것이 좋습니다.
임차로 받으면 좋은 업종 vs 안 좋은 업종
일반 제조, 창고를 제외한 업종들은 까다로울수 있으니 중개사에 제조, 창고 위주로 넣어달라고 요청을 해야 합니다.
아래 리스트는 안 좋은 업종들입니다.
- 자연순환시설(고물상)
- 고철, 비철
- 폐비닐, 폐플라스틱
- 헌옷
- 기타 폐기물 수집
- 세탁공장
- 식품공장
- 김치, 육가공
- 소스류
- 기타 식품 제조
- 분체도장 공장
공장 전대차
임차인이 전대차를 한 경우 추후 월세미납등으로 명도소송 진행시 2인 이상을 상대로 진행해야 하니 골치아픈 상황이 아닐 수 없습니다.
임차인이 본인 명의로 추가 사업자를 내는 경우에는 동의해주고, 임차인 외 제3자가 사업자를 낸다고 할 경우에는 거절하는 것이 좋습니다.
공장 전입신고
주거 공간의 원상 복구만 협의된다면 동의해줘도 크게 문제될 것은 없습니다. 씻을 곳, 취사할 곳, 잘 곳 공간을 확보하면 담당 공무원이 실사 나와 요건에 부합 시 전입신고 완료가 됩니다.
경매 입찰 시 전입신고 된 임차인은 크게 신경 쓸 필요는 없습니다. 일반적으로 회사 기숙사로 쓰면서 직원이 전입신고를 한 경우가 대다수이기 때문입니다. 즉, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 대부분 없습니다.
세금
- 취득
기본 세율 4.6% 취득한 날로부터 60일 내 신고 납부
건물분에 대한 부가세 10% 별도 (건물분 계산서 받은 후 국세청에 환급 신청하여 회수) - 보유
- 임차
부가가치세: 임대료 외 10% 금액 별도로 받아 1년에 2회 신고 납부 (특약에 반드시 부가세 10% 별도 넣어라)
소득세: 주택 임대소득은 연 2,000만원 이하 경우 분리과세. 공장은 종합과세.
전년도 신고금액 7,500만원 미만 임대사업라는 간편 장부 대상임 - 양도
취득일로부터 1년미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 일반 세율